Pokyn: jak vydělat peníze na pronájem hypotečního bytu

Pin
Send
Share
Send

Dobrý den, přátelé! Je možné pronajmout si hypoteční byt a vydělat na něm peníze? Teoreticky - ano, ale prakticky? Myslím, že v každém případě musíte spočítat všechny výhody podniku a rozhodnout se, zda vám vyhovuje. Dále dám algoritmus, jak můžete vše spočítat. Nejprve ale trochu teorie.

Co říci zákon

Zákon přímo nezakazuje pronájem hypotečního bytu. I.e. konkrétně zákon o hypotékách neukazuje, že byt přijatý na hypotéku nelze pronajmout. Navíc existuje dokonce i druh hypotéky - komerční. Je dán IP a LLC. Předpoklad zakoupený za komerční hypotéku lze (a měl by) použít k dosažení zisku, včetně organizování obchodu, podnikání nebo pronájmu kanceláře / skladu / obchodu.

A co „civilní“ hypotéka, která je vydávána jednotlivci?

V právních předpisech neexistuje žádný přímý zákaz, ale smlouva obvykle stanoví, zda si můžete hypoteční byt pronajmout třetím stranám nebo ne.

Faktem je, že s hypotékou jde byt na kauci do banky, proto banka (věřitel) má zájem zajistit, aby byly prostory bezpečné a zdravé. Pokud majitel pronajme byt nepochopitelně někomu a není jasné, za jakých podmínek, není bezpečnost objektu zaručena.

K hypoteční smlouvě lze přidat klauzuli, která umožní majiteli pronajmout si hypoteční byt, ale banka vám s největší pravděpodobností nabídne možnost zaregistrovat se jako samostatný podnikatel a oficiálně pronajmout byt a zaplatit daně. Hypotéka vydá reklamu.

Ale takto souhlasíte. Můžete si také pronajmout byt přijatý v běžné hypotéce - pokud to banka dovolí.

Pokud bylo bydlení zakoupeno pomocí hlavního města, mělo by být použito k osobnímu pobytu. Proto takový byt nelze pronajmout. Pokud pošlete požadavek do banky, nebude to možné.

Mohu to vzít neformálně?

Mnoho lidí má otázku - je možné si hypotéku pronajmout neoficiálně? Koneckonců, zástupci bank nepřijdou do všech bytů a zkontrolují, zda tam majitelé bydlí. To je obecně nezákonné - kromě úřadů nikdo nemůže uložit obyvatelům povinnost předložit doklady o bytě.

Proto dost lidí neoficiálně pronajímá své byty zakoupené na hypotéku. Mnoho obyvatel ani neví, že žijí v hypotéce.

Co se stane, pokud se objeví toto nastavení:

  • nájemní smlouva bude ukončena a nájemci, kteří nezákonně obývají prostory, budou vyhoštěni, zatímco majitel jim bude muset vrátit peníze;
  • majitel bude nucen vypočítat nelegálně získaný příjem, ohlásit jej a zaplatit daň + pokutu;
  • banka může požadovat předčasné splacení hypotéky z důvodu porušení smlouvy.

Proto je lepší se nestěžovat, ale požádat banku, aby povolila pronájem bytu oficiálně. Ano, možná budete muset vynaložit dodatečné náklady v podobě registrace jednotlivého podnikatele a získání komerční hypotéky (sazba na to je o něco vyšší než obvykle), ale pokud si půjčíte svůj byt do svého podnikání, je lepší dělat vše podle zákona.

Materiel: je výhodné to vzít

A nyní si spočítáme, kolik je obecně výhodné pronajmout si hypoteční byt a co musíte zvážit.

Vezměte si například jednopokojový byt v Moskvě o rozloze asi 40-45 čtverečních, sekundární, od majitele. Nejlevnější možnosti, podle webové stránky Cyan, začínají v oblasti 2,75-3,5 milionu rublů. Nechte to být 3 miliony rublů za pohodlný účet.

Předpokládejme, že určitá Vasya má 750 000 rublů na zálohu (to je 25% nákladů na bydlení). Stačí požádat o hypotéku v Sberbank. V takovém případě budou parametry hypotéky následující:

  • výše půjčky - 2 250 000 rublů;
  • sazba - 9,8%;
  • platba - 23 905 rublů.

Můžete si pronajmout takový byt v Moskvě za nejméně 20–25 tisíc rublů, a pokud to zkusíte (vybavte jej řádně, předělejte „opravu babičky“ na euro nebo high-tech, přetáhněte mikrovlnnou troubu a spusťte pračku správným směrem pro Feng Shui), pak za 30. Nechť jich bude stejných 30 tisíc.

Jaké jsou náklady? Hypotéka - to je pochopitelné, zde platíme 23,9 tisíc rublů. Ostatní výdaje jsou komunální + daně (jsme čestní pronajímatelé).

Náklady na služby jsou již zahrnuty v leasingu, tzn. nájemce za ně neplatí, takže leží na bedrech majitele. Nechte komunální byt v Moskvě 5 000 rublů (za rovnoměrný účet). Čítače jsou placeny zvlášť, budou placeny nájemníky, takže je nezohledňujeme.

Nyní daň. Zisk z pronájmu - 30 tisíc. Odečíst 5 tisíc - náklady na údržbu bytu. Čistý zisk je 25 tisíc. Daň - 13% z této částky, tj. 3250 rublů.

Celkové výdaje:

  • hypotéka - 23 900 rublů;
  • komunální byt - 5000 rublů;
  • daně - 3250 rublů.

Celkem: 32 150 rublů.

Je zřejmé, že pronájem takového bydlení za 30 tisíc je nerentabilní. Musíte platit nejméně 33 tisíc a lépe - 35 tisíc, abyste mohli platit neplánované výdaje (opravy, malování, nákup zařízení atd.).

A tak stejné azurové ukazuje, že takové ceny existují. A neřekl bych, že by takové byty zářily opravou nebo jedinečným místem.

Závěr: Nejprve vypočítejte náklady a poté naplánujte, jak a za jakou cenu si pronajměte hypoteční byt.

Každé město a dokonce i samostatný region Moskvy bude mít samozřejmě své vlastní ceny - jen jsem uvedl příklad toho, jak by měl investor myslet.

Pokud si vezmete komerční hypotéku, musíte kromě nákladů stanovit i další náklady na IP. Proto buď musíte zvýšit nájem, nebo hledat variantu s levnější hypotékou.

Mimochodem, pokud nevíte, kde získat zálohu na hypotéku a máte malý plat, přečtěte si tento článek.

Stojí za to vzít si hypotéku, pokud je to nakonec neziskové?

Zjistili jsme tedy, zda je možné pronajmout si hypoteční byt (pro ty, kteří nerozumí nebo zapomněli: je to možné) a jak vypočítat, zda je výhodné pronajmout. Pokud je to výhodné, vyplatí se hypotéka. A pokud ne ziskové? Měly by výdaje přesáhnout příjmy?

Zde je několik výhod:

  • byt přesto zůstane váš, a vy ho můžete zpeněžit jakýmkoli jiným způsobem, například přestavbou a prodejem dražších;
  • splátka hypotéky zůstane stejná, ale náklady na bydlení a nájemné se zvýší - diskontujte peněžní toky a najděte bod zlomu;
  • po zaplacení hypotéky začne leasing přinášet stabilní příjem;
  • pokud si koupíte byt pro sebe, ale dočasně nemůžete splácet hypotéku v plné výši, pak jej pronájem může být dobrým způsobem, jak ušetřit peníze a vytvořit si vlastní polštář finančního zajištění.

Nakonec můžete použít agresivnější způsob pronájmu: pronájem bydlení na denní nebo měsíční úrovni během zasedání / pro obchodní cestující, můžete místnost rozdělit na dvě části a pronajmout každou zvlášť, naopak, můžete provést elitní opravu a pronajmout si byt za přehnanou cenu některé hlavní.

Argumenty proti:

  • budete muset zaplatit za byt navíc, tzn. nebude to aktivum, ale závazek;
  • dodatečné náklady musí být hrazeny: platit nájemné a daně;
  • poté, co někteří obyvatelé budou muset utratit peníze za opravy;
  • pokud to berete neformálně - je to plné nepříjemných následků;
  • nemůžete najít nájemníky, a v důsledku toho bude životní prostor nečinný;
  • nájemníci se mohou neočekávaně odstěhovat, zničit majetek, zejména mazaný lidi - podnájemní bydlení nebo se pokusit podvádět jiným způsobem (například zkusit prodat byt, vystupovat jako majitelé);
  • cena nemovitostí, a tedy i nájemného, ​​může klesnout.

Je tedy možné pronajmout si hypoteční byt - oficiálně i neoficiálně (a je lepší oficiálně). Ale ať už je to prospěšné nebo ne, musí být zváženo. Pokud je to výhodné a obdržíte příjem nebo najdete rovnovážný bod, můžete si pronajmout byt vaší firmou. Pokud tomu tak není, zvažte v některých případech, že si vezmete bydlení na hypotéku a pronájem je stále výhodný. Hodně štěstí a peníze mohou být s vámi!

Pin
Send
Share
Send